名古屋地方裁判所 平成２年（行ウ）２２号 判決
名古屋市北区東大曽根町上一丁目八三七番地
原告
丹羽章夫
右同所
原告
丹羽あき子
右両名訴訟代理人弁護士
青木栄一
同
成瀬伸子
名古屋市北区清水五丁目六番一六号
被告
名古屋北税務署長 安間俊夫
右指定代理人
大圖玲子
同
山下純
同
金川裕充
同
間瀬暢宏
主文
一 原告らの請求をいずれも棄却する。
二 訴訟費用は原告らの負担とする。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
１ 被告が昭和六三年六月三〇日付で原告らの昭和六〇年八月二三日相続開始に係る相続税についてした各更正のうちそれぞれ課税価格金一億五三二五万九〇〇〇円を超える部分及び同日付各過少申告加算税賦課決定のうち右部分に対応する部分をいずれも取り消す。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
二 請求の趣旨に対する答弁
主文同旨
第二当事者の主張
一 請求原因
１ 原告らはいずれも亡丹羽久章（以下「久章」という。）の子であるところ、同人が昭和六〇年八月二三日死亡したので、原告らが相続人となった。
２ 前項記載の相続（以下「本件相続」という。）に係る相続税について原告らがした各当初申告及び各修正申告、被告がした各修正申告に係る各過少申告加算税賦課決定並びに各更正（以下「本件更正」という。）及び各過少申告加算税賦課決定（以下「本件決定」といい、本件更正と合わせて「本件処分」という。）、これらを不服として原告らがした各異議申立て及び各審査請求並びにこれらに対して被告がした各異議決定及び各裁決の経緯は、別表一（本件課税処分等の経緯）記載のとおりである。
３ しかしながら、本件更正のうちそれぞれ課税価格一億五三二五万九〇〇〇円を超える部分は、いずれも原告らの相続税の課税価格を過大に認定したもので違法である。また、本件決定のうち右過大認定に係る課税価格に対応する部分は、いずれも違法な本件更正を前提としてされたもので違法である。
４ よって、原告らは、本件更正のうちそれぞれ課税価格一億五三二五万九〇〇〇円を超える部分及び本件決定のうち右取消しに係る更正に対応する部分の各取消しを求める。
二 請求原因に対する認否
請求原因１及び２の各事実は認め、同３の主張は争う。
三 被告の主張
１ 本件相続に係る相続税の課税価格とその計算根拠
（一） 別表二（相続財産等の種類別価額表）記載のとおり、本件相続により原告らが取得した相続財産の総額は一二億五〇二九万四六一二円であり、これから債務等の金額の合計額五億〇三五九万五八〇四円を控除した差引純資産価額は七億四六六九万八八〇八円であり、相続税法一九条に規定する相続開始前三年以内に贈与があった場合の贈与財産価額の加算は本件相続についてはないので、課税価格（各相続人ごとに国税通則法一一八条一項の規定により一〇〇〇円未満の端数を切り捨てた後の額）の合計額は七億四六六九万八〇〇〇円となり、各原告の課税価格はその二分の一の三億七三三四万九〇〇〇円である。
（二） 本件相続に係る相続税額の計算根拠は別表三（相続税額の計算明細表）及び付表（相続税の総額の計算）記載のとおりである。すなわち、各原告ごとの「課税価格」の合計額から「遺産に係る基礎控除額」（ただし、昭和六三年法律第一〇九号による改正前の相続税法一五条一項による。）を控除した額である「課税遺産総額」に「法定相続分」（本件においては各人二分の一）を乗じた「法定相続分に応ずる取得金額」に相続税率を乗じて（本件においては、相続税の速算表により、七〇パーセントを乗じて四三七五万円を控除したもの）各相続人ごとに算出された「相続税の総額の基となる税額」を合計した「相続税の総額」が四億一五五八万六八〇〇円である。右「相続税の総額」に「各人のあん分割合」（課税価格の合計中に占める各相続人の課税価格の割合）を乗じた金額が各相続人の「差引き納付すべき税額」である。したがって、原告らの納付すべき税額は、それぞれ二億〇七七九万四三〇〇円である。
（三） 過少申告加算税の賦課については、国税通則法六五条二項に規定する累積増差税額の対象となる修正申告により納付すべき税額につき同条四項に規定する正当な理由があったとは認められず、かつ、右修正申告は被告の調査結果に基づいて行われたもので更正を予知してされたものというべきであり、また、本件更正により納付すべき税額についても同項に規定する正当な理由があったとは認められない。
したがって、過少申告加算税を賦課しなければならず、その額は、同条一項及び二項の規定により計算すると、別表四（過少申告加算税の税額計算書）記載のとおり、原告ら各自について一二〇七万六五〇〇円である。
２ 甲土地について
（一） 原告らの申告においては、瀬戸市北松山町二丁目一七一番ほか一四筆の宅地合計三一九二・九九平方メートル（以下「甲土地」という。）が相続によって取得した財産（以下「取得財産」という。）に属するものとされていたが、以下に述べるとおり、取得財産に属するのは甲土地の所有権ではなく所有権移転請求権であると解すべきである。
(1) 久章は、昭和六〇年八月一日、株式会社ナカイ（以下「ナカイ」という。）との間に、甲土地について、売主をナカイ、買主を久章とする売買契約（以下「甲土地売買契約」という。）を締結したが、当時の甲土地の所有者は名鉄不動産株式会社（以下「名鉄不動産」という。）であり、久章の死亡前に名鉄不動産からナカイに甲土地の所有権が移転した事実はないので、本件相続開始時の甲土地の所有権は名鉄不動産に属していた。
(2) また、仮に、右の当時甲土地の所有権がナカイに移転していたとしても、甲土地売買契約においては、甲土地の所有権の移転の時期について、ナカイが久章から売買代金全額を受領すると同時に甲土地の引渡しを行い、その所有権は右引渡しがされたときにナカイから久章に移転するものと定められていたところ、久章は、売買代金全額を支払う前に死亡したのであるから、本件相続開始時には、甲土地の所有権は久章に移転していない。
(3) しかしながら、久章は、甲土地売買契約の成立により、ナカイに対し甲土地の所有権移転請求権、所有権移転登記請求権等の債権（以下「甲土地所有権移転請求権」という。）を取得したのであるから、原告らは甲土地所有権移転請求権を相続した。
（二） 甲土地所有権移転請求権の本件相続開始時の時価は、甲土地売買契約に係る甲土地の取得価額に一致するものと解されるところ、右取得価額は、買受代金二億六七三九万四二〇〇円と仲介手数料八〇〇万円の合計額である二億七五三九万四二〇〇円である。
（三） 他方、甲土地の買受代金二億六七三九万四二〇〇円と仲介手数料八〇〇万円の合計額である二億七五三九万四二〇〇円が相続税の課税価格の計算上債務控除の対象となる被相続人の債務（以下「控除債務」という。）である。
３ 乙土地について
原告らの申告においては、名古屋市緑区鳴子町五丁目一八番の一の宅地四三五五・〇三平方メートル（以下「乙土地」という。）が取得財産に属するものとされ、乙土地の買受代金五億九九四一万二四五〇円が控除債務とされていたが、乙土地は、久章の死亡後に原告らがナカイから購入したものであるから、取得財産に属さず、右控除債務の存在も認められない。なお、久章と藤孝興産株式会社（以下「藤孝興産」という。）とは、昭和六〇年八月一日、ナカイと久章の間に乙土地の売買契約が成立したときは、久章が藤孝興産に対して仲介手数料一五〇〇万円を支払う旨の契約を締結したが、右手数料は未払であるところ、右のような停止条件付債務は、相続開始に起因して条件が成就するような特殊な場合でない限り、「確実と認められる」債務とはいえないので、控除債務に該当しない。
四 被告の主張に対する原告らの認否
１ 被告の主張１のうち、被告主張の税額の計算方法並びに甲土地及び乙土地に関係する部分以外の相続財産等の内容及び価額は認め、その余の事実は否認し、主張は争う。
２ 被告の主張２の（一）うち原告らの申告においては甲土地が取得財産に属するものとされていたこと、及び久章が昭和六〇年八月一日にナカイとの間に甲土地売買契約を締結したことは認め、その余の事実は否認し、主張は争う。同（二）及び（三）のうち、甲土地の買受代金が二億六七三九万四二〇〇円、その仲介手数料が八〇〇万円で、その合計額が二億七五三九万四二〇〇円であることは認め、その余の事実は否認し、主張は争う。
３ 被告の主張３のうち、原告らの申告においては、乙土地が取得財産に属するものとされ、乙土地の買受代金五億九九四一万二四五〇円が控除債務とされていたこと、及び被告主張の仲介手数料契約が締結されたが、右手数料は未払であることは認め、その余の事実は否認し、主張は争う。
五 原告らの反論
１ 甲土地について
（一） 昭和六〇年七月二〇日の時点で、名鉄不動産とナカイとの間及びナカイと久章との間においてそれぞれ甲土地の売買の合意が成立しており、久章は、名鉄不動産からナカイを経て甲土地の所有権を取得していた。
（二） 仮に、原告らが相続したのが甲土地所有権移転請求権であるとしても、その時価は、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立する価額をいうと解すべきところ、不動産取引において仲介業者の仲介により売買が成立することは常態ではなく、また、仲介手数料を支払うことは当該不動産の時価を高めるものではないのであるから、このような仲介手数料を含んだ取得価額が甲土地所有権移転請求権の時価に当たると解することは失当である。
２ 乙土地について
（一） 昭和六〇年七月二〇日の時点で、名鉄不動産とナカイとの間及びナカイと久章との間においてそれぞれ乙土地の売買の合意が成立しており、久章は、名鉄不動産からナカイを経て乙土地の所有権を取得していた。
（二） 乙土地の仲介手数料一五〇〇万円は、次に述べるとおり、控除債務である。
(1) 目的不動産の所有権の移転は仲介手数料債権成立の要件ではないのであるから、乙土地の仲介手数料一五〇〇万円の支払債務は、仲介手数料契約が締結された昭和六〇年八月一日の時点で既に発生していたものである。
(2) 仮に、そうでないとしても、乙土地の仲介手数料一五〇〇万円の支払債務は、本件相続開始時において乙土地の売買契約の成立を停止条件とする債務としては既に成立し、右条件成就が確実であったのであるから、控除債務であるというべきである。
第三証拠
証拠関係は、本件記録中の書証目録及び証人等目録記載のとおりであるので、これらをここに引用する。
理由
一 請求原因１及び２の各事実は当事者間に争いがない。
二 そこで、本件処分に原告ら主張の違法が存するか否かについて判断する。
１ 被告の主張１記載の税額の計算方法並びに甲土地及び乙土地に関係する部分以外の相続財産等の内容及び価額については、いずれも当事者間に争いがない。
２ 甲土地について
原告らの申告においては甲土地が取得財産に属するものとされていたことは当事者間に争いがないところ、被告は、取得財産となるのは甲土地ではなく甲土地所有権移転請求権であるとして本件処分を行っているので、まず、この点について判断する。
（一） 甲第一、第二号証、第三号証の二、第四号証、第六号証、乙第一号証及び証人伊藤孝彰の証言並びに弁論の全趣旨によれば、次の事実を認めることができる。
(1) 藤孝興産の代表取締役伊藤孝彰は、昭和五九年ころ、名鉄不動産の磯部社長から同社所有の乙土地の売却について仲介の依頼を受け、昭和六〇年五月ころ、久章に乙土地の買受けの話を持ち掛けたところ、同年七月ころ、久章から、乙土地を取得したいので仲介の労を取ってほしい旨依頼された。伊藤孝彰がこの話を磯部社長に伝えたところ、同社長は、名鉄不動産が政治家である久章と商取引しているとみられるのを避けるためにナカイを経由して売却すること、名鉄不動産の次の決算期である昭和六一年三月までに代金の決済をすること、及び甲土地も一緒に売却することを条件として、甲土地及び乙土地を久章に売却する話を進めることを了解した。
(2) 久章は、昭和六〇年七月二〇日、名古屋市内のキャッスルプラザホテルのロビーで、ナカイ（代理人伊藤孝彰）との間において、藤孝興産を立会業者として、次のとおり甲土地及び乙土地の売買条件を確約し、各物件の受渡予定日を昭和六一年三月末日とする旨の覚書を作成した。
イ 甲土地は総額二億六七三九万四二〇〇円とする。
ロ 乙土地は国土法価格（坪四五万五〇〇〇円）とし、国土利用計画法許認可後契約とする。
(3) 続いて、昭和六〇年八月一日、久章は、同ホテルで、ナカイ（代理人伊藤孝彰）との間において、藤孝興産を立会業者として、ナカイから甲土地を代金二億六七三九万四二〇〇円で買い受けることを内容とする売買契約を締結し、その契約書を作成した。右契約において、久章は、同年一〇月三一日に後に売買代金に充当される手付金として二七〇〇万円を、昭和六一年三月末日までに残金二億四〇三九万四二〇〇円を支払うこと、甲土地の所有権は、売買代金全額支払と引換えに甲土地の引渡しがされたときにナカイから久章に移転することが定められた。なお、右契約書作成当時、名鉄不動産とナカイの間の甲土地の売買契約書は作成されていなかった。
(4) 昭和六〇年八月一日、久章と藤孝興産は、仲介手数料契約を締結し、ナカイと久章の間に甲土地売買契約が成立したときは、久章は藤孝興産に対し仲介手数料八〇〇万円を支払うこと、及びその支払時期は昭和六一年三月末日とすることを合意した。なお、右仲介手数料の金額は、甲土地の売買代金額の三パーセントを基準として定められた。
(5) ところが、久章が昭和六〇年八月二三日に死亡した（この事実は当事者間に争いがない。）ため、伊藤孝彰が同年一〇月ころ原告らに会って甲土地の売買契約の履行を求めたところ、原告らは、最初は甲土地はいらないといっていたが、最終的には、甲土地を買い受けることを了承した。そして、原告らとナカイ（代理人伊藤孝彰）は、同月三一日、藤孝興産を立会業者として覚書を作成し、甲土地の売買代金支払の日を変更し、昭和六一年三月末日に後に売買代金に充当される手付金として二七〇〇万円を、同年五月末日までに残金二億四〇三九万四二〇〇円を支払うこととし、更に、当初の契約の支払期日である同年三月末日から同年五月末日までの遅延損害金として一二五万三〇〇〇円を支払うことを約した。
(6) 他方、同年三月二七日、名鉄不動産とナカイの間で、藤孝興産を立会業者として、甲土地を名鉄不動産からナカイに代金二億六二八一万四一〇〇円で売り渡すことを内容とする売買契約が締結され、その契約書が作成された。右契約において、甲土地の所有権は売買代金全額の支払と引換えに甲土地の引渡しがされたときに名鉄不動産からナカイに移転することとされ、右代金支払、引渡し及び所有権移転の期限は同年六月末日と定められた。
(7) 同年三月二七日ころ、原告らは、ナカイに対し、手付金二七〇〇万円を支払、ナカイは、名鉄不動産に手付金一三一四万円を支払った。更に、原告らは、同年五月三〇日に日本生命保険相互会社等から土地購入資金を借り入れ、同月三一日、ナカイに対し、甲土地残代金二億四〇三九万四二〇〇円を支払った。また、ナカイは、同日、名鉄不動産に対し、甲土地残代金二億四九六七万四一〇〇円を支払った。
右認定事実によると、久章は、昭和六〇年八月一日、ナカイとの間で甲土地を買い受けることを内容とする甲土地売買契約を締結したが当時の甲土地の所有者は名鉄不動産であり、かつ、甲土地売買契約において甲土地のナカイから久章への所有権移転の時期はナカイが久章から代金全額を受領した時と定められていたところ、本件相続開始時である同月二三日の時点では、名鉄不動産は甲土地の所有権をナカイへ移転しておらず、しかも、ナカイは久章から代金全額の支払を受けていなかったのであるから、本件相続開始当時、久章は、甲土地売買契約によりナカイに対する甲土地所有権移転請求権を取得していたものの、甲土地の所有権は取得していなかったものというべきである。
（二） そこで、次に、甲土地所有権移転請求権の評価について検討するに、相続税法二二条は、特別の定めのある場合を除き、相続により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による旨規定しているところ、土地の所有権移転請求権の価額については、特別の定めがないので、相続開始時の時価によることになるが、右時価とは、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立する価額をいうと解すべきであるから、本件相続開始時の約三週間前という極めて近接した時期に甲土地売買契約が締結され、本件相続当時その履行途上にあった本件の事案においては、甲土地の仲介手数料を含めた取得価額が一般的な取引実勢からはずれた価額であるなどの特段の事情がない限り、いわば時価が顕在化しているものとして、右取引価額をもって甲土地所有権移転請求権の時価と評価することが合理的である。そうすると、甲土地の取得価額は、甲土地売買契約に定められた代金額二億六七三九万四二〇〇円と前記仲介手数料八〇〇万円の合計額二億七五三九万四二〇〇円であるところ、前記認定の取引経過に照らし、右取引価額が一般的な取引実勢からはずれた価額であると認めるべき事情は窺われないのであるから、甲土地所有権移転請求権の本件相続開始時の時価は、二億七五三九万四二〇〇円であったと解するのが相当である。
この点に関し、原告らは、不動産取引において仲介業者の仲介により売買が成立することは常態ではなく、また、仲介手数料を支払うことは当該土地の時価を高めるものではないことを理由に、仲介手数料を除いて時価を算定すべき旨主張するが、甲土地の売買代金のほかに右仲介手数料を拠出することによって初めて甲土地所有権移転請求権の取得が可能となったのであるから、甲土地所有権移転請求権の時価は甲土地の価額に甲土地の取得のために直接要する費用たる仲介手数料の金額を加えた金額であるというべきであり、原告らの右主張は採用することができない。
（三） 以上のとおり、取得財産に属するのは甲土地所有権移転請求権であり、その価額は二億七五三九万四二〇〇円であるから、これに沿う内容の本件処分に違法な点はないというべきである。
３ 乙土地について
原告らの申告において乙土地が取得財産に属するものとされ、乙土地の買受代金五億九九四一万二四五〇円が控除債務とされていたことは当事者間に争いがないところ、被告は、乙土地は取得財産に属さず、右控除債務の存在も認められないとして本件処分を行っているので、この点について判断する。
（一） 甲第一号証、第五号証の一、二、第六号証、乙第四号証及び証人伊藤孝彰の証言並びに弁論の全趣旨によれば、次の事実を認めることができる。
(1) 名鉄不動産は、名古屋市長に対し、昭和六一年三月三一日付で、乙土地について、同社を譲渡人、ナカイを譲受人、売買の予定対価の額を六億一九一七万六三九〇円として国土利用計画法二三条一項の規定による届出をし、名古屋市長は、名鉄不動産に対し、同年四月二三日付で、同法二四条三項の規定に基づき同条一項の規定による勧告をする必要がないと認めた旨の通知をした。
(2) 名鉄不動産及びナカイは、同年五月一日、乙土地について、名鉄不動産を売主、ナカイを買主として、代金五億九九四一万二四五〇円で売買する旨の契約を締結し、他方、ナカイ及び原告らは、同日、乙土地について、ナカイを売主、原告らを買主として、代金を右同額とする売買契約を締結し、それぞれ契約書を作成した。
以上認定の事実に前記２の（一）で認定した事実を総合すると、乙土地につき、国土利用計画法二三条一項の規定による届出及び同法二四条三項の規定による通知がされ、その所有者であった名鉄不動産とナカイの間及びナカイと原告らの間に各売買契約が成立したのは、いずれも本件相続開始後であるから、乙土地は本件相続開始時には名鉄不動産の所有に属し、取得財産に属するものではなかったというべきである。
この点に関し、原告らは、昭和六〇年七月二〇日の時点で久章は名鉄不動産からナカイを経て乙土地の所有権を取得していた旨主張するが、前記認定の事実によれば、同日ナカイと久章との間で作成された覚書の内容は、乙土地の所有権移転及び売買代金の支払について合意したものではなく、将来乙土地の売買契約を締結する場合の契約条件の要旨を約したにすぎないものであり、現に、その後、国土利用計画法所定の手続が履践された上で乙土地の売買契約書が作成されているのであるから、原告主張の時点で乙土地の売買がされ、久章が乙土地の所有権を取得していたと認めることは到底できない。
（二） 次に、久章と藤孝興産は、昭和六〇年八月一日、ナカイと久章との間に乙土地の売買契約が成立したときは久章は藤孝興産に対して仲介手数料一五〇〇万円を支払う旨の契約を締結したが、右手数料が未払であることは当事者間に争いがなく、右契約によって、久章は、藤孝興産に対し、右売買契約の成立を停止条件とする仲介手数料一五〇〇万円の支払債務を負ったものというべきである（なお、原告らは、目的不動産の所有権移転が仲介手数料債権成立の要件でないことを理由に、久章の仲介手数料支払債務が無条件のものとして成立したかの如く主張するが、到底採用することができない。）。
しかしながら、相続税法一四条一項は控除債務は確実と認められる債務に限る旨規定しており、右の確実と認められる債務といい得るためには、相続開始の時点までに、当該債務が成立し、かつ、当該債務に基づいて具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していることが必要であり、停止条件付債務については、特段の事情のない限り、相続開始の時点までに当該条件が成就していることが必要であると解すべきであるところ、本件においては右特段の事情が存することについての主張立証はないから、前記認定のとおり本件相続開始時までにナカイから久章への乙土地の売買契約が締結されたと認めることができない以上、右仲介手数料支払債務は、確実と認められる債務には当たらないので、控除債務には該当しないものというべきである。
（三） 以上のとおり、乙土地は取得財産に属するものではなく、乙土地の仲介手数料支払債務は控除債務ではないのであるから、これに沿う内容の本件処分に違法な点はないというべきである。
４ 以上のとおり、本件処分には原告の主張する甲土地及び乙土地に関係する違法事由は存在せず、かつ、その余の相続財産等の内容及び価額については当事者間に争いがないものであり、これを前提にして本件相続に係る課税価格及び税額を計算すると、被告の主張１のとおりであることが認められるのであるから、本件処分はいずれも適法であるということができる。
三 よって、原告らの請求はいずれも理由がないからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担につき、行政事件訴訟法七条、民訴法八九条、九三条一項本文を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 瀬戸正義 裁判官 杉原則彦 裁判官 後藤博）
別表一
本件課税処分等の経緯
〈省略〉
別表二
相続財産等の種類別価額表
〈省略〉
別表三
相続税額の計算明細表
〈省略〉
付表
相続税額の計算
〈省略〉
〈省略〉
別表四
過少申告加算税の税額計算書
〈省略〉